OLG Celle: Auslegung von Verträgen (AGB) zum Erwerb von Immobilienfondsanteilen

9. Oktober 2008 | Autor: RA Exner

OLG Celle, Urteil vom 28.11.2007, Az. 3 U 115/07 – Auslegung von Rahmenverträgen zwischen einem Immobilienfondsbetreiber und einer Bausparkasse, die den Erwerb von Fondsanteilen finanziert. – Angesichts der Bankenkriese und sich daraus ergebenden Zahlungsschwierigkeiten bzw. Insolvenzverfahren, sei auf eine Entscheidung zur Auslegung von Verträgen über Immobielenfonds verwiesen. Die Entscheidung des OLG Celle zu §§ § 133, 157BGB beleuchtet exemplarisch die Rechtsprechung und Bewertungskritierien, die in solchen Fällen zu beachten sind.

Aus dem Urteil:

Der Kläger ist seit dem Jahr 2000 Insolvenzverwalter über das Vermögen der T. AG (Gemeinschuldnerin). Die Gemeinschuldnerin initiierte geschlossene Immobilienfonds und organisierte den Vertrieb der Fondsbeteiligungen, in dessen Rahmen den Anlegern auch eine Finanzierung des Kaufpreises angeboten wurde. Zur Gewährleistung der Finanzierung schloss die Gemeinschuldnerin mit der Beklagten Rahmenverträge ab. In den als Anlagen K 2 bis K 6 vorgelegten Rahmenverträgen, die zwischen Mai 1994 und Januar 1996 geschlossen wurden, ist u. a. vereinbart, dass sich die T. GmbH verpflichtet, „notleidende Engagements jeweils zu 80 % des Ursprungsbetrages zurückzunehmen bzw. mindestens in dieser Größenordnung an Dritte zu übertragen” (§ 2). Weiter ist vereinbart, dass zugunsten der Beklagten ein Kautionskonto eingerichtet wird (§ 4), auf dessen Guthaben die Beklagte bei notleidenden Engagements zur Begleichung von Rückständen zurückgreifen darf. Bei der T. GmbH handelt es sich um die Rechtsvorgängerin der Gemeinschuldnerin. Mit der Gemeinschuldnerin kam es im Januar 1998 zu einer ergänzenden Vereinbarung hinsichtlich der Behandlung notleidender Engagements (K 7).

Wirksamkeit und Reichweite der Vereinbarungen wurden zwischen den Parteien strittig. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Gemeinschuldnerin (9 IN 133/00, Amtsgericht F.) kam es im August 2004 zu einer Vereinbarung (K 8), worin u. a. geregelt ist, dass die Kautionskonten weiterhin zur Sicherung der Darlehensansprüche der Beklagten gegen Anleger der T. Immobilienfonds diene. Nach Beendigung aller Finanzierungen sollten die Kautionskonten abgerechnet werden.

Der Kläger hat die Auffassung vertreten, dass sich die Rahmenverträge lediglich auf die von der Beklagten gewährten Vorausdarlehen bezögen und sich daran auch durch die ergänzenden Vereinbarungen von Januar 1998 (K 7) und August 2004 ( K 8 ) nichts geändert habe. (…)

Entscheidung

(…) Die Reichweite der Abreden, wie sie zwischen der Gemeinschuldnerin und der Beklagten getroffen wurden, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln. Das hat das Landgericht nicht verkannt und wird ersichtlich jedenfalls grundsätzlich auch von dem Kläger nicht in Zweifel gezogen.

Zu widersprechen ist freilich der Ansicht des Klägers, die getroffenen Regelungen seien eindeutig und einer (weiteren) Auslegung nicht zugänglich. Selbst wenn man, wie es teilweise geschieht, die Ansicht vertreten wollte, eindeutige Regelungen seien einer Auslegung nicht zugänglich, so besagt diese Aussage wenig, denn ob Eindeutigkeit vorliegt, kann letztlich wiederum nur im Wege der Auslegung ermittelt werden. Ohnehin kann von Eindeutigkeit in Anbetracht der Vielgestaltigkeit der verwendeten Formulierungen in den verschiedenen Vereinbarungen nicht die Rede sein.

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei der Auslegung von Willenserklärungen, die anderen Regeln folgt als die Gesetzesauslegung (vgl. Larenz/Canaris, Methodenlehre der Rechtswissenschaft, 3. Aufl., S. 167 f.), der Wortlaut von besonderer Bedeutung. Er ist regelmäßig der Ausgangspunkt jeder Auslegung (vgl. nur BGH, WM 2005, 418, 419 m. w. N.). Dies muss insbesondere vorliegend gelten, weil, wie der Kläger selbst betont, die zwischen der Gemeinschuldnerin und der Beklagten getroffenen Vereinbarungen von Juristen verfasst wurden, denen überdies die erhebliche wirtschaftliche Bedeutung der Vereinbarungen erkennbar war. Der Wortlaut spricht freilich für die Ansicht der Beklagten. Der Verkauf von Fondsanteilen an die einzelnen Anleger und deren Finanzierung durch diese gestaltete sich derart, dass die Beklagte den Anlegern ein Vorausdarlehen (Bausparsofortdarlehen) gewährte, welches kurzfristig ausgezahlt wurde und dem Anleger den Anteilserwerb ermöglichte. Gleichzeitig kam es zwischen den Anlegern und der Beklagten zum Abschluss von Bausparverträgen, auf die monatliche Leistungen bis zur Zuteilungsreife der Bauspardarlehen zu erbringen waren. Bis zur Zuteilungsreife waren seitens der Anleger nur Zinsen zu zahlen.

Zur Begründung seiner Auffassung, die geschlossenen Vereinbarungen zwischen der Gemeinschuldnerin und der Beklagten umfassten lediglich die Vorausdarlehen, verweist der Kläger insbesondere auf § 1 der Rahmenverträge. Dort heißt es („Vertragsgegenstand”) unter Abs. 2, der hier allein von Bedeutung ist, dass die Beklagte den einzelnen Zeichnern von FondsAnteilen Vorausdarlehen bei ausreichender Bonität des Anteilseigners bis maximal 52.500 DM gewährt. Diese Formulierung findet sich in dem Rahmenvertrag für die Immobilienfonds 3 KG, in den späteren Rahmenverträgen ist nicht von Vorausdarlehen, sondern von Bausparsofortdarlehen die Rede, was in der Sache keinen Unterschied macht. Ob mit § 1 Abs. 2 der einzelnen Rahmenverträge der Vertragsgegenstand tatsächlich umfassend geregelt ist, begegnet freilich von vornherein Bedenken. Nach dem eigenen Vortrag des Klägers gehörte zur Konzeption und zur üblichen Abwicklung des Vertriebs und der Finanzierung von Fondsbeteiligungen nicht nur die Gewährung von Vorausdarlehen (Bausparsofortdarlehen), sondern der gleichzeitige Abschluss von Bausparverträgen. Überdies betrifft § 1 Abs. 2 der Rahmenverträge gerade das Verhältnis zwischen der Beklagten und den Anlegern, weil dort geregelt ist, bis zu welchem Betrag die Beklagte Vorausdarlehen herauszugeben nur bereit ist.

Es kommt hinzu, dass § 1 der Rahmenverträge nicht isoliert betrachtet werden darf. Es muss „insbesondere der Zusammenhang aller Teile der Erklärung miteinander berücksichtigt werden” (BGH, IV ZR 17/50, LM § 133 (B), Nr. 1). Vorliegend geht es – so der Antrag des Klägers – um die Frage, was die von der Gemeinschuldnerin zur Verfügung gestellten Sicherheiten absicherten. Eine Regelung zu den Sicherheiten findet sich nicht in § 1, sondern in § 2 der Rahmenverträge. Im Rahmenvertrag für die Immobilienfonds 3 KG heißt es im Anfangssatz des § 2: „Als Sicherheit für die einzelnen Vorausdarlehen dienen: …”. Im nächsten Rahmenvertrag findet sich insoweit eine Änderung lediglich dahingehend, dass der Begriff Vorausdarlehen durch den – gleichbedeutenden – Begriff des Bausparsofortdarlehens ersetzt worden ist. In allen späteren Rahmenverträgen, mithin denen für die Immobilienfonds 5, 6, 7 KG, ist aber nur noch von Darlehen die Rede, dies obgleich, wie bereits angemerkt, in § 1 Abs. 2 weiterhin der Begriff des Bausparsofortdarlehens verwendet wurde. Auch im weiteren Text des § 2 ist, und zwar von Anfang an, nur allgemein von Darlehen die Rede.

Auch sonst sind Einschränkungen hinsichtlich der Reichweite der Sicherheiten nicht ersichtlich. Dies gilt insbesondere, soweit von „notleidenden Engagements” die Rede ist. Das Engagement der Beklagten besteht gerade nicht nur in den Vorausdarlehen, sondern auch in den Bauspardarlehen. Auch § 4 der Rahmenverträge hilft dem Kläger nicht. Dort ist nur allgemein von Fehlbeträgen und der Begleichung von Rückständen die Rede. Auch aus der Anlage 1 zum Rahmenvertrag ergibt sich nichts für die Ansicht des Klägers.

Gegen den Kläger spricht jeweils die Anlage 2 zum Rahmenvertrag. So heißt es in dieser Anlage zum Rahmenvertrag vom 14. Oktober 1994, dass in Beendigungsfällen die Beklagte zur Rücknahme des Bausparsofortdarlehens bereit ist, wenn zugleich sämtliche mit der Darlehensgewährung entstandenen Forderungen ausgeglichen werden. Damit war, wie die späteren Anlagen 2 jeweils zeigen, offenbar die Leistung durch die Gemeinschuldnerin (bzw. deren Rechtsvorgängerin) gemeint. (…)

b) Dass es für die Auslegung auf den Wortlaut nicht allein ankommen kann (s. a. BGHZ 20, 109), ergibt sich bereits aus § 157 und insbesondere aus
§ 133 BGB. Die Auslegung hat darüber hinaus im Sinne einer nach allen Seiten interessengerechten Auslegung hinsichtlich aller beteiligten Vertragsparteien möglichst umfassend deren Interessen zu wahren (vgl. BGH, WM 2005, 418, 419 m. w. N.). Auch vor diesem Hintergrund ergibt sich nichts für den Kläger. Dieser kann insbesondere nicht darauf verweisen, dass mit der Fortdauer der Finanzierung das Sicherungsbedürfnis der Beklagten immer geringer geworden sei. Selbst wenn dem so wäre, was hier unterstellt werden kann, wäre ein Sicherungsbedürfnis der Beklagten, dem in den Rahmenverträgen ersichtlich gerade Rechnung getragen werden sollte, nicht vollständig entfallen, wie der Kläger in seinem Schriftsatz vom 6. Februar 2007 auch selbst einräumt. Überdies war mit der Zuteilungsreife der Bausparverträge, die auch nach dem Vortrag des Klägers als Gesamtkonzept zu verstehende Finanzierung nicht abgeschlossen. Geht man davon aus, dass der Schwerpunkt der Finanzierung hinsichtlich der hier in Rede stehenden Fonds in den Jahren bis 1996 lag – der Rahmenvertrag hinsichtlich des letzten Fonds datiert vom Januar 1996 – und geht man weiter davon aus, dass bis zur Zuteilungsreife sechs bis sieben, vielleicht auch acht Jahre vergingen (so auch der Kläger selbst), so ist doch ersichtlich, dass im Zeitpunkt der Vereinbarung vom Juli 2004 die Stufe der Vorausdarlehen weitestgehend verlassen worden sein dürfte. Dessen ungeachtet wurde die Abrede getroffen, dass die Kautionskonten (weiterhin) – und ohne zeitliche Beschränkung – zur Sicherung von Darlehen dienten, was eben insbesondere Sinn ergibt vor dem Hintergrund der Annahme, dass die Sicherheiten weiter reichen sollten als nunmehr vom Kläger behauptet. Den Vortrag der Beklagten aus dem Schriftsatz vom 17. Januar 2007, es seien in den Jahren 2003 und 2004 die im Schriftsatz näher bezeichneten Entnahmen erfolgt, und zwar nach Ablösung der Vorausdarlehen, als nur noch das jeweilige Bauspardarlehen valutierte, hat der Kläger jedenfalls nicht ausreichend bestritten. Das Bestreiten in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht ist pauschal und ungenügend. In Ziffer 4 der Vereinbarung vom Juli 2004, die der Kläger selbst unterzeichnet hat, werden diese Entnahmen übereinstimmend als rechtmäßig angesehen und es wird weiter bestimmt, dass die Beklagte „auch in Zukunft in den Fällen der Nichteinbringbarkeit der Darlehensforderung (s. Ziff. 2) gegen die jeweiligen Darlehensnehmer die offenen Forderungen aus dem Kautionskonto entnimmt und entsprechend dem bisherigen Verfahren informiert.” (…)

2. Einer Beweiserhebung bedurfte es nicht. Der Kläger behauptet unter Beweisantritt nur ein bestimmtes Verständnis des früheren Geschäftsführers der Gemeinschuldnerin. Auf dessen subjektive Vorstellungen oder Bewertungen kommt es nicht an. Dass die Auslegung, die der Kläger für die zutreffende hält, die gemeinsame Vorstellung der Parteien bei Abschluss der Vereinbarungen war, hat der Kläger nicht dargelegt. Zur Beweislast hat der Senat seine Auffassung in der mündlichen Verhandlung dargelegt. Einer – weiteren – Stellungnahme dazu bedarf es nicht, denn es kommt auf die Frage der Beweislast hier nicht an, und zwar auch nicht auf eine objektive Beweislast (non liquet), weil Zweifelsfragen bei der Auslegung nicht verbleiben.