Urteile, Vertrag, Recht der AGB-Gestaltung
  

Durch fortwährende rügelose Hinnahme der Verrechnung des Mieters mit Wasserschäden kann es zu einer Verwirkung des Mietzinsanspruches komme. Ein Anspruchsverzicht bei Schönheitsreparaturen und anderen Leistungen kann durch Abrechnung und vorbehaltlose Auszahlung der Mietsicherheit angenommen werden.


Sachgebiet(e): Mietrecht BGB 552; BGB 162; BGB 326; BGB 542
Sachverhalt: Die Entscheidung ist ohne Sachverhalt veröffentlich worden. (§ 543 Abs. 1 ZPO)
Entscheidung:
1. Mietzinsanspruch
a) Die Rüge, die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 17.8.1998 sei zu Unrecht verneint worden, ist nicht begründet. Abgesehen davon, dass auch die Kammer wegen der gerügten Mängel allenfalls eine „unerhebliche Hinderung oder Vorenthaltung des Gebrauchs“ (§ 542 Abs. 2 BGB) erkennen kann, war die Kündigung hier schon deshalb unwirksam, weil – unstreitig – keine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt worden war. Gründe dafür, dass die gemäß § 542 Abs. 1 erforderliche Fristsetzung ausnahmsweise entbehrlich war, liegen nicht vor. Das Argument der Beklagten, eine Fristsetzung wäre reine Förmelei gewesen, trifft nicht zu. Ein Fall der endgültigen Erfüllungsverweigerung ist nicht schon darin zu erblicken, dass der Vermieter gerichtlich klären lässt, ob wegen gerügter Mängel ein Minderungsrecht besteht oder nicht. […]

b) Das Mietverhältnis ist auch nicht aufgrund der Ersatzmietklausel in § 22 MV vorzeitig beendet worden.  Ein Fall treuwidriger Vereitelung der Nachvermietung (§ 162 BGB) liegt nicht vor. Es ist  schon fraglich, ob die Beklagten dadurch, dass sie den Klägern lediglich eine Liste von Nachmietinteressenten übersandten, ihre Pflicht zur Stellung eines akzeptablen und abschlussbereiten Ersatzmieter erfüllt haben. Jedenfalls war keiner der Interessenten bereit, das Mietobjekt zu den bisherigen Bedingungen anzumieten – und weitere Nachmietinteressenten haben die Beklagten nicht benannt. […] Dass es nun darauf ankam, den Klägern Ersatzmieter zu präsentieren, die bereit waren, den bisherigen Mietzins zu akzeptieren, musste den Beklagten schließlich und jedenfalls nach Lektüre des – unstreitig zugegangenen – Schreibens der Klägerseite vom 22.9.1998 klar geworden sein, in dem ihnen unmissverständlich deutlich gemacht wird, dass sie die Nachteile zu tragen hätten, wenn lediglich eine Vermietung zu einem niedrigeren Mietzins gelingen sollte.
c) Erfolg hat die Berufung allerdings mit ihrem Einwand zur Miethöhe. Der Mietzins belief sich unstreitig auf 1725,- DM (1595,- DM zuzüglich 130,- DM für die Tiefgarage). Hieraus folgt, dass der zu Recht zuerkannte Restmietzins von 9085,- DM für die Monate 7/98 bis 12/98 um insgesamt 120,- DM (6 x 20,- DM) auf insgesamt 8985,- DM zu reduzieren ist.
d) Der Einwand der Mietpreisüberhöhung ist unschlüssig. Der Umstand, dass Vermietung am 1.1.1999 nur noch zu einem Mietzins von 1.400,- DM gelungen sei, lässt nicht den Rückschluss zu, dass und inwieweit eine Mietpreisüberhöhung bei Vertragsbeginn (1.4.1996) vorgelegen hat. […]

2. Mietzinsausfallschaden Die Mietzinsdifferenzen hat das Amtsgericht zu Recht bis einschließlich August 1999 zugebilligt. Das Mietverhältnis war befristet und ist – wie das Amtsgericht zutreffend aus der Staffelmietvereinbarung entnommen hat – gemäß 10 Abs. 2 MHG mit vierjähriger Kündigungsfrist zum 31.8.1999 beendet worden. Bis dahin hatten die Beklagten für die volle Miete einzustehen. Zwar war das Mietverhältnis aufgrund der Weitervermietung am 1.1.1999 beendet worden. Die Weitervermietung war aber – worauf die Kläger zuvor hingewiesen hatten und womit die Beklagten einverstanden waren (siehe den oben zitierten Schriftwechsel) – lediglich aus Gründen der Schadensminderung zu einem geringeren Mietzins erfolgt, weil und nachdem die Beklagten aufgrund ihrer Kündigung und ihres Auszuges deutlich gemacht hatten, dass sie nicht mehr bereit waren, das befristete Mietverhältnis zu erfüllen oder die Voraussetzungen der in § 22 MV geregelten Nachvermietung zu schaffen.

3. Schönheitsreparaturen: Ohne Erfolg machen die Beklagten geltend, die Wohnung sei – bis auf geringfügige Ausbesserungsarbeiten im Wohn- und Schlafzimmer – beim Auszug gestrichen worden. Denn aus der unwidersprochen gebliebenen Erwiderung der Kläger, es seien lediglich jene Wandflächen gestrichen worden, die wegen der genannten Ausbesserungsarbeiten einen scheckiger Eindruck hinterlassen hätten, ergibt sich gerade die Notwendigkeit, diesen Wandflächen einen weiteren Anstrich zu geben. […]

Entscheidung: LG , 1. Zivilkammer, Urteil v. 21.12.2000, Az.: 1 S 209/00

Vorinstanz: AG Kiel, Urteil vom 11.5.2000,Az.: 106 C 307/98

Quelle und Volltext unter: http://www.landgericht-kiel.landsh.de (nicht mehr erreichbar)
Bearbeitung: RA Siegfried Exner, Kiel

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