Urteile, Vertrag, Recht der AGB-Gestaltung
  

Leitsatz des LG : Bei Verträgen, die „Betreutes Wohnen“ zum Gegenstand haben, kann sich aus der konkreten Vertragsgestaltung unter Berücksichtigung der Interessenlage der Parteien ergeben, dass ein einheitliches Rechtsgeschäft vorliegt, das eine isolierte Kündigung des Betreuungsvertrages unter Aufrechterhaltung des Mietvertrages ausschließt.


Bezug: BGB 305, 535, 611 , AGBG 9, 11 Nr. 12 a ; HeimG 1, 4
Sachverhalt: Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht Zahlung einer Betreuungspauschale geltend. Anfang 1997 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über eine 42 m²-Wohnung in einer Wohnanlage der Klägerin in W. In § 2 des Mietvertrages heißt es unter anderem:

    “ Neben der Miete ist eine Betreuungspauschale (entsprechend dem beiliegenden Vertrag zwischen den dem Mieter und der Pflege L.) in Höhe von 170, 00 DM direkt an die Pflege L.. zu zahlen.“

Zeitgleich mit dem Abschluss des Mietvertrages schloss die „Pflege L“, ein privater Pflegedienst, mit dem Beklagten einen gesonderten, mit „Mieterbetreuungsvertrag“ überschriebenen Vertrag ab, in dem unter anderem das Betreuungsangebot der „Pflege L“ beschrieben und ein monatliches Pflegeentgelt von 170,- DM vereinbart wurde. Ziffer 4 dieses Vertrages lautet:

    „Ende der Betreuung
    a) Das Mieterbetreuungsverhältnis endet bei Auflösung des Mietverhältnisses zwischen den Mietern und der …-Stiftung.
    b) Das Betreuungsentgelt wird bei Kündigung für den laufenden Monat erhoben.“

Nachdem der Beklagte die Betreuungspauschale zunächst gezahlt hatte, kündigte er den Mieterbetreuungsvertrag […] In der Folge kündigten weitere 19 der insgesamt 53 Mietparteien den Betreuungsvertrag und stellten die Zahlung der Pauschale ein. Die „Pflege L“ verringerte daraufhin den Leistungsumfang ihres Betreuungsangebots und reduzierte die dafür beanspruchte Pauschale in den mit den meisten Mietern neu abgeschlossenen Betreuungsverträgen auf 140,- DM monatlich. Der Beklagte verweigerte den Abschluss eines entsprechend geänderten Vertrages.

Mit Vereinbarung vom 02. 05. 2000 trat die „Pflege L“ ihre aus einer anliegenden „Offenen-Posten-Liste“ ersichtlichen Forderungen unter anderem auch gegen den Beklagten an die Klägerin ab. […]
Entscheidung: Die zulässige Berufung ist nur teilweise begründet. Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Zahlung der monatlichen Betreuungspauschale für den Zeitraum Dezember 1998 bis Mai 2000 verurteilt. Für die Monate Juni bis August 2000 steht der Klägerin ein solcher Zahlungsanspruch demgegenüber nicht zu. Insoweit hat die Berufung des Beklagten Erfolg. […] Entgegen der Auffassung des Beklagten ist die zwischen ihm und der „Pflege L“ geschlossene Vereinbarung wirksam. Ein Verstoß gegen § 4 Abs. 3 HeimG liegt nicht vor. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, findet das HeimG keine Anwendung, da es sich bei der Einrichtung der Klägerin nicht um ein Heim im Sinne des § 1 HeimG handelt. Zwar kann die Wohnform des Betreuten Wohnens durchaus unter das HeimG fallen, und zwar auch dann, wenn die Betreuung von einem Dritten erbracht wird (Kunz/ Ruf/ Wiedemann, HeimG, 8. Aufl. 1998, § 1 Rn. 8). Nach § 1 Abs. 1 HeimG setzt ein Heim im Sinne dieses Gesetzes aber u.a. voraus, dass die Einrichtung zum Zwecke der Unterbringung betrieben wird, wobei die Unterbringung neben der Überlassung der Unterkunft auch die Gewährung oder Vorhaltung von Verpflegung und Betreuung umfasst. […]

Auch ein Verstoß gegen das des § 9 AGBG liegt nicht vor. Einzig die unter Ziffer 1 b) des Betreuungsvertrages umschriebenen Leistungen lassen ihren Umfang nicht zweifelsfrei erkennen. Insgesamt sind die durch den Vertrag begründeten Rechte des Mieters aber nicht derart unklar oder undurchschaubar, dass der Beklagte durch die unter Ziffer 3 des Betreuungsvertrages vereinbarte Betreuungspauschale unangemessen benachteiligt würde.
Der Beklagte hat den Betreuungsvertrag auch nicht wirksam gekündigt. […]Zwar ist die ordentliche Kündigung nur des Betreuungsvertrages nicht schon nach Ziffer 4 a) der Vereinbarung ausgeschlossen, wonach das Betreuungsverhältnis bei Auflösung des Mietverhältnisses endet. Dieser Regelung lässt sich nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit entnehmen, dass das Betreuungsverhältnis nur bei Kündigung des Mietvertrages beendet werden kann. Die Formulierung kann genauso gut dahin verstanden werden, dass der Betreuungsvertrag jedenfalls bei Beendigung des Mietvertrages endet. Dies gilt um so mehr, als in Ziffer 4 b) lediglich allgemein von „Kündigung“ und nicht etwa nur von der Kündigung des Mietverhältnisses die Rede ist. Die damit verbundene Unklarheit geht nach § 5 AGBG zulasten der Klägerin als Verwenderin der vorformulierten Vertragsbestimmungen. Auf die Frage, ob ein solcher, durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbarter Ausschluss der ordentlichen Kündigung nur des Betreuungsvertrages gegen § 11 Nr. 12a AGBG verstieße, kommt es daher im vorliegenden Fall nicht an.
Die isolierte Kündigung des Betreuungsvertrages ist im vorliegenden Fall aber deshalb ausgeschlossen, weil der zwischen den Parteien zum Zwecke des „Betreuten Wohnens“ geschlossene Mietvertrag und der zwischen der „Pflege L“ und dem Beklagten geschlossene Betreuungsvertrag ein einheitliches Rechtsgeschäft bilden, das nur im ganzen gekündigt werden kann.

Ein einheitliches Rechtsgeschäft liegt vor, wenn mehrere an sich selbständige Vereinbarungen durch den erklärten Willen der Beteiligten derart miteinander verbunden werden, dass die Gültigkeit des einen Rechtsgeschäfts von der des anderen abhängen soll (…). Dass die an sich selbständigen Vereinbarungen demselben rechtlichen Geschäftstypus angehören, ist dabei nicht erforderlich. Auch wird die Annahme der Geschäftseinheit nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Vereinbarungen – wie hier – mit unterschiedlichen Beteiligten geschlossen wurden (…). Entscheidend ist allein, ob sich aus den Erklärungen der Parteien unter Berücksichtigung der Interessenlage der Wille ergibt, dass die Vereinbarungen nicht für sich alleine gelten, sondern miteinander stehen und fallen sollten, also nicht nur wirtschaftlich, sondern auch rechtlich zu einer Geschäftseinheit verbunden werden sollten. […] Die Klägerin ging bei für den Beklagten erkennbar davon aus, dass der Mietvertrag und der Mieterbetreuungsvertrag miteinander stehen und fallen sollten. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Klägerin die Wohnungen in der Wohnanlage nur an Interessenten vermietete und vermietet, die zugleich einen Mieterbetreuungsvertrag mit der „Pflege L“ abschließen. […] Unabhängig davon, wie der Vertrag im einzelnen gestaltet wird, kann das Konzept aber regelmäßig nur dann zuverlässig kalkuliert und verwirklicht werden, wenn sämtliche an der Wohnform beteiligten Mieter verpflichtet sind, die für die Vorhaltung der Grundbetreuung anfallenden Kosten anteilig für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses mitzutragen.

Der Beklagte wird durch die mit der Annahme eines einheitlichen Rechtsgeschäfts verbundenen Einschränkung seines Kündigungsrechts nicht unangemessen benachteiligt. Die mit der Wohnform des Betreuten Wohnens regelmäßig verbundene Einschränkung des Mieters, den Anbieter der Betreuungsleistung nicht wie bei einem gewöhnlichen auf Dauer abgeschlossenen Dienstvertrag jederzeit frei wechseln zu können, steht auf der anderen Seite der Vorteil gegenüber, dass die Betreuungsleistungen – z.B. die Teilhabe an einer rund um die Uhr besetzten Notrufanlage – für eine aufgrund der Kostenumlage verhältnismäßig günstige Vergütung vorgehalten werden. Im übrigen bleibt dem Mieter auch bei Annahme eines einheitlichen Rechtsgeschäfts unbenommen, die für die Betreuungsleistung geschuldete Vergütung ganz oder teilweise zu verweigern, wenn die vertraglich geschuldeten Betreuungsleistungen aus Gründen, die von dem Schuldner zu vertreten sind, nicht oder nicht ordnungsgemäß erbracht werden.
Vor diesem Hintergrund wäre die Kündigung des Beklagten nur dann wirksam, wenn dadurch beide Bestandteile des Gesamtgeschäfts – Mietvertrag und Betreuungsvertrag – wirksam beendet worden wären. Dies ist aber nicht der Fall. Aus dem an die „Pflege L“ gerichteten Kündigungsschreiben vom 17. 11. 1998 ergibt sich schon nach dem Wortlaut, dass der Beklagte nur den Betreuungsvertrag, nicht aber auch den Mietvertrag kündigen wollte. […] Entgegen der Auffassung des Beklagten sind die Zahlungsansprüche der „Pflege L“ nicht verwirkt. Verwirkung setzt voraus, dass der Berechtigte sein Recht längere Zeit nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Diese Voraussetzungen liegen hier aber nicht vor. Schon das Zeitmoment ist nicht erfüllt. […]

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts stehen der Klägerin aber keine Zahlungsansprüche für die Monate Juni bis August 2000 zu. Diese Forderungen der „Pflege L“ werden von der Abtretungsvereinbarung vom 02. Mai 2000 nicht erfasst. Ausweislich der „Offenen-Posten-Liste„, auf die die Vereinbarung hinsichtlich des Abtretungsumfangs ausdrücklich Bezug nimmt, erstreckt sich die Abtretung nicht auf künftige Monatsraten. […]

Entscheidung: LG Kiel, 8. Zivilkammer, Urteil v. 10.01.2002, Az.: 8 S 148/01

Vorinstanz : AG Rendsburg, Urt. vom 09. 03. 2001

Quelle und Volltext unter: http://www.landgericht-kiel.landsh.de (nicht mehr ereichbar)
Bearbeitung: RA Siegfried Exner, Kiel

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